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国五条地方细则悬头顶 一线城市初现“抛售潮”

2013年03月23日09:04中华工商时报
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[导读]国家统计局日前发布的最新数据显示,2月份全国70个大中城市,新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个,楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。

国家统计局日前发布的最新数据显示,2月份全国70个大中城市,新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个,楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。其中,北京、广州并列涨幅第一;上海则是调控两年内,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比涨幅首次突破2%,达到了2.3%,同比涨幅则达到了4.1%。

“这再次说明了中央进一步出台房地产调控政策的必要性。未来,随着各项调控方针的细则化,市场也将在政策的持续中发酵酝酿变化。”业内人士认为,近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情,且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求,未来楼市一、二手房很有可能都比较冷清。

将改造千万棚户区

新一届国务院总理李克强日前亮相新闻发布会,他强调未来中国经济要保持持续增长,防范通货膨胀,控制潜在风险,同时不断改善民生。

李克强同时表示,城镇化是现代化的必然趋势,也是广大农民的普遍愿望,它不仅可以带动巨大的消费和投资需求,创造更多的就业机会,其直接作用还是富裕农民、造福人民。他强调:“新型城镇化,是以人为核心的城镇化。现在大约有2.6亿农民工,使他们中有愿望的人逐步融入城市,是一个长期复杂的过程,要有就业支撑,有服务保障。而且城镇化也不能靠摊大饼,还是要大、中、小城市协调发展,东、中、西部地区因地制宜地推进。还要注意防止城市病,不能一边是高楼林立,一边是棚户连片。本届政府下决心要再改造一千万户以上各类棚户区,这既是解决城市内部的二元结构,也是降低城镇化的门槛。尤为重要的是,新型城镇化必须和农业现代化相辅相成,要保住耕地红线,保障粮食安全,保护农民利益。”

全国人大代表、海南大学校长李建保称,大城市建设近十年近乎爆炸式的扩张,导致了一些“病灶”在日积月累后集中爆发。2011年以来,北京、上海、广州等城市“堵车、污染、内涝、房贵”等一系列问题越来越严重。

大城市无限扩容的另一个不良后果,在于产生大量“候鸟式”迁徙人群,农村甚至许多小城镇都由于留不住人而导致空心化。

但有舆论担心,新型城镇化或许被地方政府偷梁换柱,以城镇化为名,继续搞土地财政,铺摊子以至于重复建设。事实上,对于棚户区的改造,为城市贫民提供廉租房或廉价房,既可以拉动经济增长,又尽可能地实现了社会公正。但是,在最广大的三四线城市,新城还是空城,旧城也不算旧,不可能继续搞建设,应该提供和提升更多的教育、医疗等资源,吸引农民进城。

国五条细则“揪”人心

针对传得沸沸扬扬的“北京落实国五条细则”消息,北京市日前予以否认,北京市住建委、地税局明确表态,并未发布实施细则,如果有相关政策将第一时间发布。

据了解,目前已有多个省市完成了国五条执行细则方案的拟定工作,但均未发布。还有些地方则在酝酿中。北京市住建委人士表示,执行细则虽未发布,但制定工作已完成。广东省住建厅相关人士表示,“细则出台时间还没有时间表,但月底前肯定出。”

业内人士分析,从有关部门看,财政部应尽快会同各个地方政府出台个人转让住房所得征收20%个人所得税政策的操作实施方案,在避免误伤无辜的基础上,使这项措施尽快落地发挥作用。同时,应尽快将房产税试点最少扩大至全部一线城市。央行和银监会应该尽快出台第二套住房从严政策。住建部等部门应尽快出台限购政策从严的具体措施方案。

同时,房价上涨较快的如北、上、广、深一线城市,要迅速在新国五条细则基础上出台本地的具体调控政策,针对脱缰野马般的房价下手应该再“狠”一些。

对于购房者们所担心的20%个税的转嫁问题,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示:“实际上对于部分卖家而言,20%的个税并不是说转嫁就能转嫁成功的,这与你卖的房源的市场基准价格有关。”他指出,所卖的房源并不会因为转嫁后,市场价值上涨。“现在买家的选择面很多,市场的房源一对比,实际上想要未来全部20%转嫁并不现实,有可能只能转嫁一部分。这也使得近期部分房东有了议价空间。”

而新国五条的影响,除了各地二手房市场爆棚,房产交易大厅人满为患外,各地的离婚率有随之成倍上涨。有业主认为这样可以规避个税。“但基本常识是,目前新政细则各地均未出台,何必为了可能出现的政策提前离婚?目前我国任何地方均未要求消费者必须在离婚多长时间后才能以单身身份卖房买房。也就是说,在目前情况下,过户根本没必要离婚避税。”中原地产市场研究总监张大伟表示。

楼市走势或趋冷

新国五条出台至今,不到一个月时间内,楼市情况已悄然发生逆转。一线城市开始出现抛售潮的迹象,甚至有一些房东开始大幅降价,以求出手。筑成世方(北京)管理咨询公司总裁祁世芳认为:“主要原因还是人们的恐慌心理。虽然2月份新国五条还没出来,但人们担心新的调控政策会刺激房价的进一步上涨。所以纷纷选择了在调控政策出台以前出手,而2月就是最后的选择。本来没想买的人选择买房,想晚些时候买的又把时间提前。都是为了躲过调控这一关。”

业内人士分析,虽然今年2月楼市异常飘红,但这并不意味着此后楼市将继续高歌猛进。相反,随着新型城镇化的推进和国五条细则的出台,楼市很有可能出现量增价跌的新局面。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝表示,新国五条的颁布,表明新一届政府在楼市调控问题上,只会更加严厉而不会放缓。今后很短时间内,各地的调控细则也将逐步出台。如果不出意外,这些具体细则将会更加准确地指向楼市炒房群体。比如对炒房所得收益以及其所持有的多套房产征收重税。因此,大批多套房的持有者将选择抛售离场。

不少开发商也担心,由于房价上涨压力持续存在,全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。专家认为,调控政策主要是打击投机需求,有效抑制投资行为,同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上,近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格,或是提高购房成本,从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望,影响后市走势的根本还是供求和预期。

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