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社科院预测房价走势屡出错 被指还不如掷铜钱

2013年03月21日16:04新京报[微博]
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2013年的3月,之于不同的人,有着不同的解读。

知名房地产商任志强放话说,这个月里,房价将暴涨;评论人士“牛刀”则立帖为誓,称房价泡沫要在3月破裂;而对深圳的郭建波来说,3月房价不降的话,他就要在长安街裸奔了。

在过去房地产市场勃兴的十年间,这样观点夸张、打赌逞强的场景三番五次的上演。预测房价的轨迹也升温为一场全民参与的竞猜“盛宴”。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”,就房价的走势指点一二。

其中,有唱空者喊出“楼市不崩盘,我就去跳楼”等非理性口号,也有唱多派宣扬的“25年后北京房价达到80万/平米”。

观点的截然对立,也显示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。根据梳理,如谢国忠、易宪容等学者关于楼市下跌的判断鲜有成真,而投行等机构也曾集体折戟过楼市预言。

信“专家”,损失惨重

由于相信“楼市专家”的预测,黄涛卖掉了深圳的房子。三年后,他浮亏了约六七十万元。

30多岁的黄涛,在为三年前的卖房决定而后悔。

2010年3月,考虑一个月后的黄涛终于下定决心,将自己位于深圳龙岗的一处房产卖掉。彼时,2009年楼市的暴涨已招致决策层出台了一系列的调控措施,如七折利率取消、首套房契税优惠调整等。

当时已从售楼员做到一家地产公司中层的黄涛看到,部分城市的房价已经开始下行。他开始担忧,楼市可能会重演2008年下半年的大跌行情。

而此时,平日他所关注的几个“楼市专家”看空房价的表态,使他对自己的分析更为确信。2009年底,地产评论人士牛刀称,“只要房价回归理性,都要跌去80%”。2010年的上半年,另有专家称,投资者应该“上半年买股,下半年买房”。

那套108平米的房子,最终以8000元/平米的价格易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”:25万元进入股市,“做长线”;另有一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产,给岳父岳母住。

3年过去,黄涛说,“事实证明我错了”。他打听了一下,那套8000元/平米出手的龙岗房产,现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是,投入股市的25万元,现在已缩水到了8万元。

那套长沙房子的升值,远远无法弥补这部分损失。过去3年中,那套房子每平米只涨800元。

大致算来,黄涛的这笔投资,浮亏约六七十万元。

黄涛的案例不是个案。

一位广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的建议,而错过了买房机会。

据该购房者介绍,去年5月时,他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此,他曾在微博上向一位持唱空观点的“楼市专家”请教“是否入手”,该专家通过私信建议他,“先别买”。

4个月后,该专家发表了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时,那套住房价格已经涨到了3.2万元/平米。眼下,该房报价为3.96万元/平米——如此价格之前,一度触及购房梦的他,只能望洋兴叹。

泡沫未破,牛皮吹破

自2001年末开始,各色人物不断预测房价,甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论,然而事实证明,这种预测不靠谱。

有观点说,中国房价预测,始于2001年末。

清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002,房地产的冬天》的访谈,开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。

在这篇随后引发争论的访谈中,魏杰结合当时的商品房积压数据表示,2002年将是房地产行业的严冬,一大批房子的最后结果是要被炸掉。他甚至以生命为赌注说,“如果楼市不崩盘,我就去跳楼”。

一年后的形势与他的预测相左。数据显示,2002年,全国商品房平均销售价格同比增长2.9%。

魏杰之后,接棒“泡沫论”的是发改委经济研究所研究员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落,而2004年降幅将更大”后,王小广还曾在2006年以自己的“良心和名誉”赌未来五六年内房价必降。

此外,王小广还曾在2011年告诫开发商,千万不要囤房,要想尽一切办法把房子卖出去。根据王小广当时判断,2012年年中,全国房价将平均下降20%到30%。

然而王小广的上述预言悉数落空。

同王小广一样,兵败“2012年的房价预测”前的学者和经济学家为数不少。

中国社会科学院教授曹建海先是于2010年5月时预计,2012年将是楼市泡沫崩溃的一年,继而又在6月再次声称“2012年北京房价回落50%”。

深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平,也曾在2012年上半年称,楼市大涨的时代已一去不返。

此前一年,国世平号召投资者,一定要卖掉多余的房子买股票。

中国指数研究院的数据显示,2011年,全国商品房和住宅销售均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底,上证指数报收2199点,年内跌幅达21.68%,未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。

更早之前的2008年6月,国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。

但2009年,楼市却上演了住房改革以来最为疯狂的一幕。研究机构发布的数据显示,2009年我国住宅均价上涨了25.1%,为2001年以来最高水平。

“唱空派”屡屡落空

谢国忠、易宪容和牛刀,长期坚持唱空楼市。而中国楼市,却一直未如他们所预测的那样大降。

国内几个学者以“数十年如一日”地坚持唱空楼市而为人所知,比如谢国忠、易宪容和牛刀。

谢国忠唱空内地楼市,始于2004年。该年10月,当时就职摩根士丹利的谢国忠在题为《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》的分析中称,中国巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂,不会超过一年”。

随后的2005年中,谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章。媒体报道称,为证明自己的观点,谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。

随后2006年至2010年,谢国忠先后多次发表唱空楼市的预测。

以2010年为例,谢国忠先是在4月称“楼市已经见顶”,随后又预言“楼市没有第二场戏了”。根据谢国忠当时的预计,中国楼市泡沫将在2012年破裂。

对于房价的跌幅,谢国忠先后给出了几个不同的数字。2012年2月时,谢国忠称,该年房价可能会下跌25%,而未来三年内跌幅有可能达到50%;而5个月后,他又预测,“房价并不会一下子崩盘,而是会像股市一样,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%”。

“千万别买房子,有空房子赶快卖掉。”谢国忠在2012年7月号召有房者卖房,“现在把房子卖了一辈子开心”。

在谢国忠唱空楼市的9年间,上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的2万元以上。

据2005年的一则报道披露,谢国忠一位上海同学在2004年读过他的“泡沫即将破裂”后,罢手楼市,但其后房价却一路上蹿,见面时,老同学抱怨道,“因为你,我失去了20%的收益。”

中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容,则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%,北京房价应该下降30%”而为人所知。

“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说,“最多3年,老百姓就能买得起房子了。”

至今,基本每年都会有看跌楼市的观点出自易宪容之口。比如,2009年8月楼市疯狂之际,易宪容说,除非中国楼市跑到地球之外,否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。

2011年和2012年时,他又几次重申,国内房价下降是必然的趋势,并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称,天也挡不住房价降下来。

地产评论人士牛刀,近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路,中国房价都会崩盘”等预测。

去年9月,牛刀在微博上“立帖为誓”,“中国房价最多再撑半年”——即到今年3月,房价泡沫破裂。

如今,限期将至。多方面的消息显示,一二线城市的楼市正处于升温甚至是火爆的状况。据亚豪机构统计,2013年2月上半月,北京新房成交均价为约21995元/平米,相比2012年同期上涨约13%。

“春天派”的春天

任志强、陈宝存等人,对楼市的预测多为看涨。他们的这些预测,细节或有误,但大体上符合中国房地产市场的走势。

与“唱空派”截然相反,以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春天派”的预测素来以看涨居多。

在“调控年”的2005年,任志强称,调控的目的在于稳定房价,而非打压房价。他因此预测2006年的房价会上涨。

“北京高价楼盘每月卖不了3套”的2009年初,大部分的学者和机构均对楼市未来走势不乐观。而此时任志强却说,房价一定会往上走。

自2010年“史上最严调控”出台实施至今,任志强又多次“逆势”预测“房价必涨”。他最近的一次预测发布于2012年9月,他说“明年3月房价将暴涨”。从目前的数据看,这一预测有望成真。

与任志强一道,亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存,也被视为“春天派”的主力之一。2010年初,他曾预计当年北京房价将维持15%—30%的涨幅。而后来的报道显示,北京2010年新建商品住宅均价为20328元/平米,同比大涨42%。

此后的2012年4月,面对有专家提出楼市成交惨淡可能导致降价的说法,陈宝存表示,“怎么降的肯定会再怎么涨回去”——依当下的情况看,此话并不算虚妄。

更为惊人的言论出自北京师范大学房地产研究中心主任董藩。2012年,董藩曾在不同的场合反复阐述过他的预测,“25年后全国商品房均价为每平米9万元,其中北京每平米达到80万元,南京每平米在40万-60万元左右”。

此前的2011年7月,董藩曾预测2012年的房价走势称,2011年末到2012年初,房价有望小幅度回落,但价格增长仍是常态——现在看来,这与过去两年间房价的走势基本吻合。

全民大竞猜

从知名专家,到社科院,再到投行,甚至各色草根,都不断发表着自己对于房价的预测。

楼市预测俨然像一个全民参与的竞猜游戏。一些研究中心非地产领域的经济学家、社科院等机构、甚至是炒房者和艺人,都会时不时就房价走势谈论一二。

2011年时,巴曙松认为当年房价“下跌10%也不算多”;李稻葵则曾预测,2012年房价总体会有一定回落。

2012年4月,茅于轼表示,楼市泡沫已无药可救,最后必然会走向破灭,届时房价下降50%都不过分。此外,他还曾称,2012年很可能“有大型房地产企业破产”。

上述经济学家的预测均与结果相距甚远。

中国社科院每年也会发布《房地产蓝皮书》,预测未来的房价走势。

此后的楼市走向证实,社科院的多数预测未能成真。以2007年为例,当年70个大中城市房价涨幅为7.6%,超出了社科院回落5%的预期。再比如,2008年时,国内房价因金融危机的爆发而下行,也与社科院预测的“上涨趋势不可避免”完全相左。到了2009年,房价迎来史上最疯狂的一轮暴涨,并且暴涨势头延续到了2010年。这均不符合社科院之前的预测。

“社科院预测的准确度还不如掷铜钱。”评论人士朱大鸣刊文称。

2009年5月,社科院内部还曾就房价预测的话题爆发过“内讧”。社科院研究员曹建海炮轰称,自2004年以来,《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的。

但曹建海当时作出的“房价将在2012年滑入谷底,跌幅可能达到现价的一半”的预言,也未能在2012年得以实现。

不仅是社科院等国内机构,投行等金融机构也无法参透中国房价的走向。2011年8月,巴克莱资本研究发布报告称,2012年中国房价将下跌10%至30%;汇丰银行则预计,一线城市的房价可能有20%到30%左右的下调空间——如前所述,房价的末日场景并未到来。

机构之外,数位草根也因预测房价名声在外。2006年,无法忍受“房价一夜涨700元”的深圳市民邹涛,发起了声势浩大的“3年不买房运动”。他后来又发起了“万人住房团购行动”,以期实现深圳“关内均价8000元、关外6000元”的目标。

4年后的2010年5月,邹涛公开向为响应他而迟迟未买房的市民鞠躬道歉,“因为当年的呼吁和判断被证明是错的”。此时,深圳新房均价已高达1.9万元/平米。

2010年,艺人周立波在巡演中,以“独生子女越来越多”为由,预测房价在10年—15年内必将下跌。

“赌局”成楼市一景

有人看涨、有人看跌,“楼市专家”间的赌局时有发生,赌注从“登报道歉”到“裸奔”不一。

有时,为捍卫己方观点,多空之间往往会爆发论战或攻讦。战况再升级,便是中国楼市一道“独特的风景”——打赌。

2007年,北京大学经济研究中心教授徐滇庆与牛刀之间的赌局,称得上是地产界内最为轰动的赌局之一。赌局肇始于当年7月11日时徐滇庆一番“深圳房价肯定要涨”的预测。

徐滇庆说,如果2008年深圳的房价低一分钱,他将在媒体以整版篇幅向深圳市民道歉。

牛刀闻讯而来。看跌深圳楼市的牛刀同样以“登报道歉”作为赌注。

一年后,受金融危机等因素影响,深圳房价一路狂跌。赌局以徐滇庆的公开道歉收尾。

“唱空派”牛刀在这一轮赌局中胜出。4年后,另一位唱空楼市的独立财经观察员侯宁,却因为押宝楼市下跌而输掉了另一场赌局。

2010年11月,侯宁称,股市可从6000点跌至900点,“所以房价下跌80%—90%也属正常。”他甚至认为,未来两三年内房价会跌得一文不值。

而陈宝存则基于北京市场的土地供应紧张状况称,房价不仅不会大跌,而且也不会跌。

舌战多个回合的两人最终约定,以“北京五环内房价两年内是否大跌50%”为赌约。

2012年底,赌约到期。CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示,2012年北京五环内成交均价达37520元/平米,同比涨22.98%。

随后陈宝存在微博上宣告,自己在这场赌约中胜出。

除了这两场声势浩大的赌局外,还有一些“约赌”未能成行。2011年10月,一网友就牛刀关于“2012年房价将下跌50%”的预测向其“约赌”,但遭到牛刀拒绝。

2012年12月,认为“一线城市房价全面下跌行情即将开始”的深圳英联不动产董事长郭建波,因为反对任志强“2013年3月房价出现暴涨”的观点,向任志强发出赌约。

郭建波称,如果他的预测错误,他将于2013年两会开幕当天,于长安街裸奔十公里;反之他要求任志强公开道歉。据媒体报道,任志强并未公开回应与郭建波对赌。

全国政协十二届一次会议开幕的3月3日下午,郭建波称,他也相信“这个月中国楼市会开始暴涨”。

“讨喜”和“讨厌”

由于大众期望房价下跌,因此“唱空派”更受追捧,“春天派”则往往被喊打。但事实却不以大众的期望而转移。

早期,“唱空派”看跌房价的言论,迎合了不少欲购房者的期望,受到广泛追捧。

以易宪容为例,2005年后,这位前社科院专家,在屡次唱空楼市的同时,还抛出过“最多三年,老百姓都买得起房”和“开发商都怕我”等语句。

这些观点受到了一些欲购房者的认同。易宪容有时亦被称为“房地产平民代言人”、“底层意见领袖”等。

据媒体报道,2010年曹建海的上海书友会前,读者以40多岁的中年人为主。一位无力承担房价的读者称,他期待房价下跌。曹建海现场发表的分析是,房价将在2012年崩盘。

“唱空派”屡获人心的同时,“春天派”的代表任志强则成为“全国人民最想揍的人”之一。

任志强多次预测房价上涨和发表“年轻人就该买不起房”等言论,曾被批“触痛了买不起房的底层购房者。”

数年来,谢国忠、易宪容、牛刀等人的预测悉数落空。一众听信者只能蒙受多掏购房款的损失或继续无力买房。

“信牛刀,住牛棚”等戏谑段子开始流传于网络,此话的前一句则是“信志强,住洋房”。

想出位就做预言家?

董藩说,有些专家为搏出位甚至不惜去说一些反话、假话和说不着边的话。

除了技术因素外,在北师大房地产研究中心主任董藩看来,很多人在预测动机上“是有问题的”。

董藩称,有些专家会刻意地去讨好官员和舆论,“讨好官员不会犯政治错误,讨好舆论则容易成名”。他说,有些专家为搏出位甚至不惜去说一些反话、假话和说不着边的话。

有位素来唱涨的人士,就对前不久外界关于他的一些指责不以为意。对他而言,那不过是“没花钱又炒了把名气”而已。

有了名气,就意味着有机会在报纸开专栏、在电视台录节目以及出席活动。据报道,2007年,一位“楼市专家”对采访他的记者说,他参加一次开发商的活动,拿到的车马费比该记者一个月的工资还多。

《北京晚报》报道称,去年底,一位房地产圈内的学者出席天津的一个论坛,发表了30分钟关于“2013年房价预判”的演讲,3万元“出场费”就轻松到手。

至于部分房产商出面预测房价,则不免让外界产生其为自身利益代言之嫌。2004年春节前,潘石屹的一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发至诸多地产记者的邮箱。

此文中,潘石屹“第一次肯定地说”,2004年北京房价将要上涨。该言论被几百家媒体转载后,引发市场轰动。

春节后没多久,潘石屹旗下的建外SOHO即价格大涨。2004年9月,当时的建设部曾发文批评称,部分开发企业利用政策信息的不对称,恶意炒作,致使个别项目房价短期内非正常上涨。

《人民日报·海外版》曾在2006年刊登过潘石屹“表演是基于商业的需要”的一番话。潘石屹说,“你不出去表演没人知道你,房子就卖不出去了。”

屡屡看跌落空的易宪容说,既得利益者总是希望用言论来左右整个楼市预期,来让过高的房价不下跌——过去十年间,多空双方总是相互指责、攻讦不断。

在一波又一波的论战和赌局中,除却名声,输家似乎毫无损失可言。如黄涛一样,那些信奉专家观点、没能踏准房价节奏的购房者,才是楼市潮起潮落中真正的输家。

新京报记者

尹聪 北京报道

专题策划 杨万国

专题统筹 杨万国 韩笑

(新京报)

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